进入2021年 ，物业“上市潮”仍在持续中 ，新希望服务打了头阵 。
1月13日晚 ，港交所披露了新希望服务的招股说明书 。截至2020年9月末 ，新希望服务实现收入3.68亿元 ，同比增长31.3% ；净利润7940万元 ，同比增长33.2% 。
业绩的上涨得益于在管规模的扩大 。截至2020年12月31日，新希望服务在管楼面面积增加至约1020万平方米 。截至最后实际可行日期 ，该指标增长至1030万平方米 。
尽管不断扩展 ，新希望服务的规模仍属“迷你” 。克而瑞发布的报告显示 ，截至2020年12月底 ，物管企业TOP 100在管面积的门槛值为1386万平方米 。以此计 ，新希望服务规模尚无法进入百强 。
回顾近来物业股在资本市场的表现 ，破发 、回调成为普遍现象 。以1月14日收盘价计 ，除了建发物业外 ，2020年上市的17只物业股中 ，有11只股价累计下跌 ，兴业物联 、烨星集团 、第一服务等累计跌幅在40%左右 。
在当前资本市场对物管股的青睐程度明显下降背景下 ，新希望服务的上市前景并不明朗 。
第三方项目仅2个
成立于2010年的四川鼎晟物业服务集团有限公司是新希望服务的前身 ，彼时在成都为新希望房地产集团开发的物业提供物业管理服务 。新希望集团董事长刘永好及其女儿刘畅为新希望服务实控人 。
2014年 ，新希望服务将版图拓展到浙江温州 ；两年后 ，其业务向上海等一线城市扩张 。截至2020年9月底 ，其物业项目覆盖中国六个省的14个城市 、1个自治区和2个直辖市 。
新希望服务的业务范围主要为物业管理服务 、非业主增值服务 、商业运营服务 、生活服务 。其中 ，物业管理服务为贡献收入的主力板块 。招股书显示 ，2018年-2020年9月 ，该业务分别实现收入1.16亿元 、1.41亿元 、1.29亿元 ，在总营收中占比45.1% 、37% 、35.2% 。
背靠地产公司 ，新希望服务的在管面积主要来自新希望地产输入 。
招股书显示 ，截至2020年9月30日 ，新希望服务管理55个项目 ，在管总楼面面积约为780万平方米 。这其中 ，来自新希望地产方面的项目数量合计48个 ，在管楼面面积达727万平方米 ；另有来自新希望服务的最终控股股东的联系人的项目数量5个 ，在管楼面面积为17.7万平方米 。
与之相应 ，在新希望服务同期约1.3亿元的物业管理服务收入中 ，由新希望地产方面产生的收入约为1.17亿元 ，占比为90% 。2018年 、2019年，这一收入占比则分别高达95.1% 、95% 。
值得一提的是 ，2019年以前 ，新希望服务来自独立第三方的在管项目为0个 。截至2020年前三季度 ，新希望服务才向外开拓出2个第三方的项目 。
据招股书 ，这2个第三方项目合计在管楼面面积为36万平方米 ，收入39.6万元 ，在物业管理服务收入中占比仅为0.3% 。
除了物业管理服务外 ，新希望服务的商业运营服务收入也主要依赖新希望地产 。据披露 ，2018年-2020年9月 ，来自新希望地产方面的商业运营服务收入分别为6237万元 、7257万元 、7701万元 ，分别占同期总收入约24.2% 、19.1% 、20.9% 。
在给新希望服务贡献收入的同时 ，商业运营服务还大幅拉升了整体毛利率水平。2018年-2020年9月份 ，该业务的毛利率水平分别为75.4% 、61.4% 、75% ；同期 ，物业管理服务的毛利率则仅为25.4% 、27.1% 、31.9% ，低于同期40%以上的整体毛利率水平 。
与大多数物管企业一样 ，外拓项目有限 ，新希望服务寄希望于通过收并购达成规模扩张的目的 ，其将“战略收购及投资”列为募集资金的首项用途 。
不过 ，这并不意味着新希望服务的收并购能如愿 。
克而瑞发布的报告显示 ，目前已上市企业均将IPO募资净额中的6-8成左右用于战略扩张 。“且不说逐渐高企的并购成本 ，中小物企是否有机会物色到心仪的标的 ，恐怕都是问题 。”克而瑞物管研究员李斌认为 ，“根据4188云顶集团在行业内的了解 ，目前已上市的中小物企已经遇到标的企业估值虚高 、同一标的被十几家上市‘同行’相中的情况 ，并购压力可见一斑 。”
上市前景不明朗
业务外拓可能受限的同时 ，新希望服务还需要面对资本市场的考验 。
事实上 ，2020年下半年以来 ，物业板块在上市潮的冲击下已经出现了明显转向 ，新股接连破发 、股价连连下跌 、估值回调等情况频现 。
东财Choice数据显示 ，目前在港股市场上的37家内地物业管理上市公司中 ，2020年第四季度 ，有26只物业股累计下跌 。除介绍上市的建发物业外 ，第四季度上市的10只股票中 ，有4只上市首日破发 ，而佳源服务 、世茂服务尽管在上市当日保住了发行价 ，但盘中也一度遭遇破发 。
以1月14日收盘价计 ，除建发物业外 ，2020年上市的17只物业股中 ，有10只股价仍累计下跌 ，第一服务 、兴业物联 、烨星集团 ，跌幅位列前三 ，分别为54.58% 、41.71% 、39.74% ；而融创服务 、华润万象生活 、金科服务则分别获得了98.28% 、91.03% 、67.79%的累计涨幅 。
同策研究院资深分析师肖云祥认为 ，从近期上市的几家物管公司来看 ，头部房企旗下的物管公司 ，上市后表现可圈可点 ，其中一个因素就是自身规模较大 。
克而瑞数据显示 ，上述股价累计大涨的物管股 ，截至2020年12月31日 ，其在管面积皆在1亿平方米以上 ；股价累计大跌的3只物管股 ，第一服务在管面积最大 ，约为1735万平方米 ，而兴业物联 、烨星集团则不足千万平方米 。
这一行情走向对新希望服务来说并不是个好消息 。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为 ，新希望服务的在管面积严重依赖于新希望地产 ；其来自独立第三方的项目数量为2个 ，在管楼面面积 、收入贡献都颇为有限 。在自身规模不大的情况下 ，叠加整体行情不佳 ，其上市后有出现破发的可能性 。
另外 ，值得一提的是 ，就目前上市物企表现来看 ，梯队分化明显 。克而瑞统计数据显示 ，近半数物业股沦为“僵尸股” ，即49%的上市物企日成交额在1000万元以下 。
即便可能不受青睐 ，新希望服务仍赶着上市潮递表 。某券商分析师向记者直言 ，过段时间上市会存在估值还不如当前的可能 ，“当前物业的风口有收紧的趋势 ，现在上市的壳子比融资更重要” 。